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业委会能力建设研究

作者:时间:2020-04-17 16:44:07  来源:  阅读次数:56次 ]
文 / 刘灵灵
摘要:本文以实习期间参与的上海市 G?镇业委会能力建设项目为依托。 通过前期调研,针对业委会在社区治理中功能发挥作用低下的情况,结合影响组织良性运行的重要因素出发,从提高业委会内部组织能力、业务水平能力、沟通协商能力、实际处理问题的能力这四大方面,试图探究业委会能力建设是增强业委会在发挥维权、自治和共治功能作用上的一个重要路径。
关键词:业主委员会 能力建设 社区治理
业委会是业主实现自组织治理的重要组织载体, 是社区治理中一支不可或缺的重要力量,业委会功能的发挥,有助于减少小区矛盾,促进社区和谐稳定,节约社区治理成本、推进社区的建设与发展,以加快基层民主化建设进程。
一、问题的提出
在当前社区治理和服务体系中, 居民委员会(以下简称“居委会”)、业主委员会(以下简称“业委会”)和物业服务企业(以下简称“物业”)作为城市社区治理的三大主题,被形象地成为“三架马车”,在相互博弈的过程中从事着社区的管理与服务。 业委会是业主实现自治治理的重要组织载体,属于“权益性自治组织”,其作用的发挥对于社区治理的稳定和谐具有重要意义。 业委会自治能力和参与共治能力的高低将直接影响着其在解决社区纠纷和矛盾,协调公共利益、提升业主参与社区治理的积极性和有效性中的重要作用。
二、文献综述
业委会作为由居民自我选举、自我决策的自治组织,理应在社区中发挥代表业主行使权力,维护业主合法权益。 但就业委会在社区治理中发挥的作用情况来看, 并未真正发挥其应该发挥的功能。 杨欢(2017)认为业委会没有实现业委会应该事先的作用和功能,仅仅充当了需要维权的业主们的代表人,并没有发挥实际地作用,不能代表业主去维护合法权利。 吴晓林、谢伊云(2018)就业委会的认同度对应设计了六个问题,结果显示认同比例大多在 30%左右,其中认同“业委会规则制定比较完善 ”、 “经常参与业主集体活动和重大事件决议等”的业主比例还低于 30%。 此外,他们在调查中发现,长沙市 500?多家业委会中真正发挥作用的不到 100?家, 即使是在业委会成立率高达 85%的上海,正常运转的业委会也仅占 12%。 并且,大部分业委会的治理作用发挥得并不理想, 一项全国性的问卷调查结果表明,运行良好的业委会仅占 15%。
刘安(2010)认为,业委会的发展和成熟离不开业委会规范而有序的运作,而业委会只有成熟发展了才能真正实现自治。
何立军(2014)认为全国各地业委会发展中普遍存在内部制度、职责不清、运作不规范、成立难,成立率低,难以发挥自治的作用。 余同怀(2017)业委会作为一个自治组织,在当前的运行中普遍存在着成立难,成立之后的规范运作更难,业委会的解决问题的能力有待提高,当业主反映问题得不到解决时,对于业委会的认可度会降低。
三、研究方法
本文研究的是业委会能力建设与社区治理,主要以上海市G?镇业委会能力建设项目为依托,以业委会为研究对象,通过对上海市 G?镇部分业委会进行实地调研、项目的开展,以及后期针对部分业主委员会成员、居委会工作者、物业管理人员、以个别访谈的方式, 其具体内容作为本论文的资料来源和观点论证的材料。 本文主要采用以下研究方法。
(一)个案研究法
个案研究是在对实际案例材料进行搜集、研究的基础上,分析现实发展变化全过程的一种方式。 本文植根于所参与的项目,从前期的调研、项目方案设计、实施评估反馈,全面地了解业委会自治的现状与问题, 并实时监测此能力建设项目在优化业委会能力建设中发挥的作用,尤其研究业委会在能力提升之后在社区治理中发挥了怎样的作用。
(二)访谈法
笔者通过挑选, 实地走访参与过业委会能力建设项目社区的居委会、业委会、物业等相关的工作人员进行实地调研,了解参与项目后该社区的社区治理现状, 业委会能力的提升在社区治理中具体发挥了怎样的作用, 对访谈的重要信息进行详实记录,以为论文撰写提供佐证资料佐证资料。
四、G?镇业委会发展现状
G?镇地理上位于上海市的中西部, 是上海市大型的居住区建设基地之一。 在房产管理局以及区街道机构的积极推动下,自 2000?年开始,G?镇业委会的建设开始进入普及、筹建、发展的阶段。据镇房管办统计, G?镇有物管小区有 82?个,截止到项目结束(2017?年 11?月),目前 G?镇已成立业委会 75?家。有些大型居住社区, 两个物管小区属于一个业委会业委会的规模大多在 5-7?人,有部分业委会的物业管理范围较大或两个片区成立一个业委会,则规模在 10?人左右。 虽业委会的组建率可观,但各业委会的建设呈现着水平不平衡的状况。 村改居小区、混合社区、老旧小区、商品房小区还有别墅区的业委会发展和运行状况都不尽相同。
五、G?镇业委会发展存在的问题
(一)业委会内部组织建设不完善
就 G?镇业委会的组建情况来看,主要分为四个等级,一是还未组建业委会的小区有 7?个;二是组建不久,业委会委员的数量不够,各项手续、工作并未交接,基本上处于工作停滞或“瘫痪”状态的业委会有 18?个;三是工作在摸索之中,虽组织存在不规范现象,但能够在小区日常中发挥一定的作用,当前基本上 G?镇的大多数业委会都处于此阶段; 四是能够有序运行,有自己的规章制度、人员分工、问题处理机制,在小区中发挥重大作用。 业委会内部的组织结构和职能分工,大多数业委会还未能形成规范的组织结构,部分业委会采用“遇事解决”
的方法,业委会委员积极性不高,遇到事情相互推诿。
(二)业委会委员任职素质及能力还有待提升
在前期调研和项目实施的过程中发现, G?镇的任职成员大多是年级 60?岁以上的退休人员为主,大多数为男性,退休前的工作涉及工程、财务、法律、教师等各行各业,大多数业委会委员在群众中有良好的口碑才得以当选, 也有部分小区的相关主管部门出于各种原因的考虑, 指定推选人员再做群众工作。 对物业合同的标准不了解,不善于运用法律手段去解决问题,不能够做到理性维权,本来属于业主的权利因为业务知识水平的限制变得无据可依。
(三)与社区公共关系之间的沟通、协作能力不强
业委会在当前社区中与各个社区治理主体之间存在着错综复杂的关系, 业委会工作的顺利开展很大程度上离不开居委会的帮助和指导。 此外,业委会和物业之间存在着即“对抗”
又“合作”的关系,一方面,业委会始于对于物业的维权,当物业侵犯业主的合法权益时,必定要拿起“武器“保护自己;另一方面,业委会应该端正自己的立场,若一味地与物业进行“对抗”,不注重两者之间的“合作”,也往往会对业主利益产生巨大损害,在对抗的过程中不仅会产生较多的经济成本。
(四)发挥作用单一,功能还未得到充分体现
业委会在问题面前没有足够的自主性。 遇到问题时,往往是在政府在做出一些问题的解决方案之后才得以实施和解决。 此外,居民的参与意识尤为不足,在调查中,很多业委会反映,业主对业委会的工作也不是很理解和支持。 除了社区的骨干和积极分子之外,业主经常是“事不关己高高挂起”的态度,有时进行意见征询跑楼道时,有些业主甚至连门都不愿意开。
一旦遇到问题,就希望能立马解决,但是由于时间、资源的限制, 不能很好地处理, 这时就会降低业委会在业主心中的地位,减少业委会在业主之间的公信力。
六、四大途径提升业委会能力
(一)加强内部组织能力和管理能力建设
业委会是群众自治性组织,又是一种新生事物,工作机制不是一朝一夕就能形成和开展的, 要在内部组织建设中不断完善和发展。 业委会的组织建设应该从组织结构建设、运作机制建设等方面进行, 加强一些业委会组织建设方面的法规和指导政策的学习, 对于这些制度的了解和学习有利于业委会组织建设和管理工作运行有章可循,予以一定的指导,为工作的开展提供便利。
建立便于运作的组织架构、职能分工、决策制度、各项事务管理制度等以便内部形成自我约束、自我管理的治理结构。
通过合理有效的组织制度和规范, 在很大程度上能够加强业委会内部的管理,抑制组织内部腐败的发生和权力的滥用,借助社区各个治理主体的力量,充分发挥民主,提高决策的科学性、民主性和有效性。
(二)加强业委会自身能力建设
自身能力主要体现在道德素质和业务水平能力上, 这直接决定着业委会内部的凝聚力和实际的工作能力。《物业管理条例》对于业委会委员提出了任职要求,除了能力和道德品质方面的要求还需要有一定的时间。 对于能力要求只是笼统的要求是组织能力,这更多地侧重对于业委会的组织管理能力。
业委会的工作可以通俗地概括为管好“物”、 “事”、 “钱”。“物“是受业主委托在物业管理区域范围内, 自己的物权受侵害,实现保值、增值。“事”是指发生在业主之间关于物业方面的一些矛盾纠纷以及居民对于生活的一些诉求。“钱”是指小区居民共有的维修资金和公益性收入,对于小区的建设、发展而需要的一些维保、维护需要的支出等。
业委会委员还需要相关的业务知识能力建设, 这包括财务、环建、法律等各个方面。 应该对相关人员进行一定的培训和指导,对相关理论知识加强学习,保证在平时的工作中达到应知应会的标准。 除此之外,应该加强一些组织管理方面的学习,对于组织的规范、合理、有效运行加强学习,开展各式各样的活动,对有先进治理经验的小区进行参访、交流、学习。
(三)加强沟通、协商能力建设
沟通是一门学问,如何与业主、物业、居委会等其他社区治理主体建立和谐的关系与社区和谐建设密切相连。 一方面,业委会作为业主和物业之间联系的桥梁责任重大。 首先意识和理念上,业委会就应该摆清楚自己的地位,两者是平等的,都是为了促进小区的发展。 对物业有效的治理就应该对物业的服务范围、质量等方面进行监督,对于业主的意见和建议及时向物业反映。 对非物业服务企业责任的事项,业主委会帮助物业服务企业做好宣传、解释工作,帮助物业服务企业协调解决合同未注明的其它管理事宜。
另一方面在进行社区治理的过程中, 居民委员会和业主委员会,二者地位上是平等的,物权法中规定,业主大会、业委会应该积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。 要协调好与业主、物业、居委会等其他相关部门之间的关系,才能发挥积极有效的作用。 在日常工作中,社区各治理主体之间应该有定期开展一些联系会议,对相关工作进行汇报。 业委会还应该主动走进业主,了解业主的需求,加强相互之间的联系,在社区中发现有一技之长的社区骨干, 推动其参与到社区的发展和建设中来。
(四)积极拓宽解决问题的思路和方法
尽管各小区的实际情况不一样, 但是成功小区的操作流程、规范等方面存在着众多的借鉴。 业委会在实际运作过程中会出现很多突发的问题, 事先的预防和事后的及时解决都很重要。 而解决问题的能力和方法也不是通过某一个项目、某几次培训或者活动就能达到彻底的解决的, 这个过程是需要不断学习和培养的,加强对业务知识的学习,做到融会贯通、举一反三。 此外, 应该借鉴不同社区或是业委会先进的治理经验,可以在辖区或街道内组织业委会委员交流沙龙、治理案例模拟,及到有优秀治理经验的小区进行参访。 在互动、交流的过程中,学习他人先进经验,同时拓展工作新思路。
参考文献:
[1]杨欢.业主委员会:角色定位与功能实现路径[J].管理观察,2017,(17):88—91.
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[6]余同怀.物业管理中业主委员会的困境及其对策探讨[J].中国房地产,2017,(30):59-63.
[7]夏晓丽.公民参与、城市社区治理与民主价值[J].重庆社会科学,2014,(02).?
[8]周学馨,黄小梅.新型城镇化进程中城市社区治理研究[J].探索,2014,(02).?
[9]胡小君.从分散治理到协同治理:社区治理多元主体及其关系构建[J].江汉论坛,2016,(04).
(作者简介:刘灵灵,上海大学,社会工作硕士。 )

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